Hiszpania od kilku lat znajduje się w ścisłej czołówce najchętniej wybieranych krajów przez polskich nabywców nieruchomości. W 2024 roku Polacy pobili własny rekord – liczba transakcji wzrosła o 36,5%, co przełożyło się na 4,55% udziału w całym rynku zakupów dokonywanych przez cudzoziemców.
Rok 2025 potwierdził utrzymanie tego trendu. Rok 2026 będzie równiez podobny. Największym zainteresowaniem nadal cieszyć się będzie Costa Blanca, Costa del Sol i Majorka, ale coraz częściej Polacy kierują wzrok także na Barcelonę oraz regiony Costa Brava i Costa del Maresme. Prognozy na 2026 rok pozostają optymistyczne: ceny mają rosnąć wolniej, a dostęp do finansowania pozostać względnie stabilny.
Rosnące zainteresowanie sprawia jednak, że coraz ważniejsze staje się bezpieczne i świadome przeprowadzenie całego procesu zakupu.
Jeśli mają już Państwo wybraną nieruchomość, poniżej przedstawiamy najważniejsze kroki, które warto wykonać, aby kupić ją bezpiecznie i uniknąć kosztownych błędów formalnych oraz prawnych.
Jeżeli natomiast są Państwo na etapie poszukiwań, zachęcamy do zapoznania się z ofertą sprawdzonych nieruchomości pod tym linkiem– w praktyce odpowiednia selekcja i wstępna weryfikacja ofert potrafią znacząco ograniczyć ryzyko i przyspieszyć cały proces.
Zatrudnij specjalistę, który Ci pomoże
Skorzystaj z pomocy prawnika lub specjalisty, który przeprowadzi Cię przez cały proces zakupu. Pozwoli to uniknąć konieczności częstych podróży i ułatwi załatwienie wszystkich formalności. Choć nie jest to obowiązkowe, zdecydowanie zaleca się skorzystanie z takiej pomocy. Najważniejsze jest wsparcie rzetelnych, uprawnionych specjalistów. Agencję warto weryfikować w rejestrach regionalnych (API), a adwokata w hiszpańskich izbach adwokackich.
Przeprowadź analizę zdolności finansowej
Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, wykonaj analizę zdolności finansowej. Każdy bank specjalizujący się w obsłudze klientów międzynarodowych może przeprowadzić ten proces i potwierdzić możliwość realizacji transakcji w ciągu paru dni roboczych.
Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)
Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości kolejnym etapem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jest to rozwiązanie często stosowane w praktyce, choć nieobowiązkowe. Z chwilą jej zawarcia agencja nieruchomości wstrzymuje prezentowanie oferty innym zainteresowanym, a kupujący zyskuje czas na przygotowanie się do dalszych etapów transakcji.
Umowa rezerwacyjna powinna w jasny i precyzyjny sposób określać strony umowy, dokładny opis nieruchomości, wysokość kwoty rezerwacyjnej (zazwyczaj 1–5% ceny), okres obowiązywania rezerwacji oraz zasady jej zwrotu lub zatrzymania. Wpłat należy dokonywać wyłącznie na rachunek właściciela nieruchomości lub renomowanej agencji, zachowując potwierdzenie przelewu. Po jej podpisaniu możemy już wystąpić o wyrobienie numeru N.I.E.
Złóż wniosek o numer identyfikacyjny cudzoziemca (N.I.E.)
Wszyscy potencjalni zagraniczni nabywcy muszą wystąpić o numer identyfikacyjny cudzoziemca (N.I.E.), który służy do identyfikacji w Hiszpanii. W razie potrzeby doradca może zająć się formalnościami związanymi z uzyskaniem numeru (N.I.E.). Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym czym jest numer (N.I.E.) przeczytaj ten artykuł.
Sprawdzenie stanu prawnego (due diligence)
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to kluczowy etap całego procesu zakupu, który pozwala upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi problemami mogącymi zagrozić bezpieczeństwu transakcji. Obejmuje ono w szczególności weryfikację prawa własności oraz ewentualnych obciążeń w Registro de la Propiedad, sprawdzenie zgodności danych z katastrem, potwierdzenie braku zaległości podatkowych (IBI) i opłat wobec wspólnoty mieszkaniowej, a także analizę certyfikatu energetycznego.
W zależności od rodzaju nieruchomości konieczne może być również sprawdzenie istnienia ważnej licencji użytkowania, takiej jak cédula de habitabilidad lub licencia de primera ocupación.
Umowa prywatna sprzedaży z zadatkiem (contrato privado de compraventa con arras)
Najczęściej zawierana przed aktem notarialnym; zwykle obejmuje wpłatę ok. 10% ceny. Najczęściej spotykane arras penitenciales działają jak zadatek: jeśli kupujący rezygnuje – traci wpłatę, jeśli sprzedający się wycofa – zwraca podwójnie (o ile tak zapisano). Treść umowy decyduje o bezpieczeństwie transakcji.
Podpisanie aktu notarialnego (escritura pública)
Akt notarialny formalizuje transakcję i jest podstawą do wpisu własności do rejestru. Kupujący ma prawo wyboru notariusza. Po podpisaniu otrzymuje się odpis (copia simple) do czasu wydania kopii autoryzowanej po wpisie.
Podatki i wpis do Registro de la Propiedad
Po akcie należy zapłacić podatki (zwykle w terminie ok. 30 dni roboczych – zależnie od regionu) i złożyć dokumenty do Registro de la Propiedad. Wpis daje pełną ochronę prawną nabywcy i umożliwia m.in. ustanowienie hipoteki.
Formalności po zakupie
Zgłoś zmianę właściciela we wspólnocie i w gminie (IBI), przepisz umowy na media (prąd, woda, gaz, internet, śmieci) i najlepiej ustaw stałe polecenia zapłaty z konta w Hiszpanii.
Zakup od dewelopera (rynek pierwotny)
Wymaga dodatkowych weryfikacji: istnienia i reprezentacji dewelopera (Registro Mercantil), ważnego pozwolenia na budowę, zabezpieczenia wpłat (gwarancja/ubezpieczenie), wydzielonego rachunku na środki klientów, a na końcu potwierdzenia ukończenia budowy, odpowiednich wpisów oraz ubezpieczenia wad budowlanych (seguro decenal).
Zakup nieruchomości w Hiszpanii to proces wieloetapowy, który przy odpowiednim przygotowaniu może przebiegać sprawnie i bezpiecznie. Różnice prawne, językowe oraz lokalne procedury sprawiają jednak, że samodzielne przeprowadzenie transakcji wiąże się z realnym ryzykiem kosztownych błędów — zwłaszcza na etapie weryfikacji stanu prawnego, zawierania umów czy rozliczeń podatkowych.
Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie całego procesu z doświadczonym zespołem na miejscu. Współpraca z naszą agencją pozwala skoordynować wszystkie etapy zakupu — od selekcji i wstępnej weryfikacji nieruchomości, przez obsługę prawną i kontakt z bankami, aż po podpisanie aktu notarialnego i formalności po zakupie. Dzięki temu klienci zyskują nie tylko bezpieczeństwo prawne, ale również oszczędność czasu, spokój i pełną kontrolę nad inwestycją.
Jeśli planują Państwo zakup nieruchomości w Hiszpanii lub są już na zaawansowanym etapie rozmów, warto powierzyć cały proces specjalistom, którzy działają lokalnie, znają realia rynku i skutecznie chronią interesy kupującego. To najlepszy sposób, aby cieszyć się nieruchomością w Hiszpanii bez niepotrzebnego ryzyka.
